¿QUÉ SON LAS CLÁUSULAS DE GASTOS DE CONSTITUCIÓN HIPOTECARIOS?
Se trata de una cláusula habitual en los préstamos o créditos hipotecarios, por la que se impone a la parte deudora o prestataria el pago de todos los gastos de constitución o formalización de la hipoteca, tales como honorarios de gestorías, notarías, registros, tasaciones inmobiliarias, abogados y procuradores, así como de tributos.
Estas cláusulas contienen una redacción genérica, puesto que están destinadas para su incorporación a una pluralidad de contratos y no son objeto de negociación individual con el prestatario, sino que son predispuestas e impuestas por la entidad financiera.
¿POR QUÉ SON NULAS ESAS CLÁUSULAS? ¿QUÉ DICE LA STS 23-12-15?
La Sentencia del Tribunal Supremo nº 705/2015, de 23 de diciembre, declara nula por abusiva la cláusula por considerar que traslada al prestatario (consumidor) determinados gastos que por naturaleza corresponden al banco, tales como gastos de notaría, registro e impuestos. Igualmente, la declara abusiva por limitar los derechos del consumidor en cuanto a los gastos procesales y pre-procesales (honorarios de procurador y abogado), también incluidos en la cláusula.
En este sentido, el encabezamiento habitual de las cláusulas contiene una forma del tipo “serán de cuenta de la parte prestataria todos los gastos que origine la escritura de préstamo”), lo cual nos da a entender que el banco no contempla, en ningún caso, un reparto de los gastos del préstamo hipotecario, algo que de por sí es manifiestamente abusivo, exento de toda proporcionalidad, sobre todo si tenemos en cuenta que se trata del negocio de la entidad financiera y que es precisamente al banco a quien le interesa tener la escritura de préstamo inscrita en el Registro de la Propiedad.
¿QUÉ PUEDO HACER? ¿CÓMO PUEDO RECLAMAR?
En primer lugar, habrá que comprobar tanto la existencia de dicha cláusula en la hipoteca como que los gastos de constitución fueron abonados exclusivamente por la parte prestataria. Si fuese así, para reclamar se tendría que aportar un soporte documental para acreditar dicho pago (facturas, resguardos de transferencias, cheques bancarios…).
Posteriormente, deberemos dirigir una reclamación extrajudicial al banco, en el cual le solicitemos la declaración de nulidad de dicha cláusula por abusiva, apoyándonos en la STS 23-12-15, con la consecuencia de tener que devolver a la parte prestataria los gastos de constitución de la hipoteca.
En caso de no atenderse nuestra reclamación, se abrirá la vía judicial. En esta fase, se interpondrá una demanda contra la entidad financiera, que en caso de ser estimada por el juzgado conllevará la nulidad de la cláusula impugnada (el resto del contrato continuará vigente), el reintegro a la parte deudora de los gastos de constitución satisfechos al formalizarse la hipoteca (notarías, registros, gestorías, tasaciones, impuestos…), más intereses y costas.
Si usted tiene un préstamo o crédito hipotecario y cree que puede estar afectado por ésta o por cualquier otra cláusula abusiva (cláusula suelo, IRPH, vencimiento anticipado…), no lo dude y acuda a FJS & ASOCIADOS, donde estudiaremos detenidamente su caso y podremos asesorarlo en defensa de sus legítimos derechos e intereses.
